Von Grundsteuer bis Mieteinnahmen – diese Steuern sollten Eigentümer kennen

Für Käufer und Eigentümer von Immobilien in Österreich sind grundlegende Kenntnisse im nationalen Steuerrecht unverzichtbar. Neben den anfallenden Steuern beim Erwerb und Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ergeben sich für Vermieter reizvolle Möglichkeiten, anfallende Steuern auf Mieteinnahmen zu senken. In unserem Artikel zeigen wir kompakt die wichtigsten relevanten Steuern für Eigentümer auf.

Grundsteuer und Grunderwerbssteuer verstehen

Ob Neubau einer Immobilie inklusive einer möglichen Bauförderung oder Erwerb einer Bestandsimmobilie: Grundsteuer und Grunderwerbssteuer sind relevant und werden von Laien in Steuerfragen schnell durcheinandergebracht.

Bei der entgeltlichen Übertragung jeder privaten oder gewerblichen Immobilien fällt in Österreich eine Grundsteuer von 3,5 % der Bemessungsgrundlage an. Ein gestufter Tarif kommt bei unentgeltlichen Übertragungen sowie im Familienverband zum Einsatz: 0,5 % für die ersten 250.000 Euro, hiernach 2 % bis zu 400.000 Euro und 3,5 % für hierüber hinausgehende Beträge.

Die Grundsteuer ist hingegen als fortlaufende, steuerliche Zahlung zu entrichten, wobei der Grundsteuermessbetrag mit einem regionalen Hebesatz verrechnet wird. Bei Beträgen über 75 Euro erfolgt die Zahlung der Grundsteuer viermal pro Jahr, jeweils in der Mitte des Quartals.

Mieteinnahmen – mit der AfA Steuern sparen

Wird die Immobilie nicht selbst genutzt, sondern vermietet, sind auf die Mieteinnahmen wie bei anderen Arten von Einkommen Steuern zu zahlen. Durch die schleichende Abnutzung der Räumlichkeiten durch die Mieter ist bei Immobilien die AfA wichtig, die eine Abschreibung und somit eine Verringerung der Bemessungsgrundlage für die Versteuerung ermöglicht.

Zur Ermittlung der steuerlichen Abschreibung sind vom Gesamtwert der bebauten und bewohnten Immobilie 40 % als Grundanteil abzuziehen, da der Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt. Die verbleibenden 60 % bilden die steuerliche Bemessungsgrundlage. Die Höhe der Abschreibung liegt nun bei 1,5 % des Anschaffungswertes, bei vor 1915 errichteten Gebäuden bei 2,0 %.

Zudem ist eine beschleunigte Abschreibung in den ersten Jahren nach Anschaffung möglich. Der dreifache Satz (4,5 %) ist für das erste Jahr, der doppelte Satz (3,0 %) für das zweite Jahr heranzuziehen.

Welche Steuern beim Hausverkauf beachten?

Eine höhere Steuerlast müssen Eigentümer tragen, wenn Sie Ihre Immobilie in Österreich veräußern. Der Verkauf unterliegt nicht dem klassischen Einkommenssteuersatz, sondern einer Sonderbesteuerung von 30 %, sofern die Immobilie nach dem 31. März 2002 angeschafft wurde.

Eine wesentliche Ausnahme der Regelung stellt die Hauptwohnsitzbefreiung dar. Eigenheime und Eigentumswohnungen fallen hiernach nicht unter die Steuerpflicht, sofern sie für mindestens fünf der letzten zehn Jahre den Hauptwohnsitz des Verkäufers darstellten bzw. ab der Anschaffung für mindestens zwei Jahre durch den Verkäufer bewohnt wurden. Diese steuerliche Ausnahme bewahrt vor allem private Eigentümer davor, einen größeren Anteil des Verkaufserlöses versteuern zu müssen.

Steuerliche Beratung in allen Situationen ratsam

Trotz der weitreichenden Informationen in unserem Steuer-Blog ist die persönliche und fachkundige Steuerberatung unerlässlich. Dies gilt insbesondere für private Eigentümer, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten oder im höheren Lebensalter über eine räumliche Veränderung mit Verkauf des vertrauten Wohnsitzes nachdenken.

Ratsam ist, bereits vor einem angedachten Kauf oder Verkauf eine steuerliche Beratung einzuholen. Gerade bei einer Kreditfinanzierung des Eigenheims kann bei einer Unterschätzung der anfallenden Kaufnebenkosten und steuerlichen Pflichten ein Problem bei der gesicherten Finanzierung entstehen. Ein erfahrener Steuerberater bewahrt hiervor und kann zudem Ausnahmen und Regelungen aufzeigen, wie sich alle immobilienbezogenen Gebaren steuerlich optimieren lassen.