ImmoESt-Rechner
Schätze die Immobilienertragsteuer beim Verkauf einer Liegenschaft. Maßgeblich sind der Anschaffungszeitpunkt (Alt- oder Neuvermögen), Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie mögliche Befreiungen wie Hauptwohnsitz- oder Herstellerbefreiung.
Regelbesteuerung prüfen
Immobilienertragsteuer
€ 30.000,00
| Verkaufspreis | € 300.000,00 |
| Anschaffungskosten | −€ 200.000,00 |
| Veräußerungsgewinn | € 100.000,00 |
| Immobilienertragsteuer (30 %) | € 30.000,00 |
Alt- oder Neuvermögen — die Stichtagsfrage
Der 31. März 2012 teilt den österreichischen Immobilienmarkt steuerlich in zwei Hälften. Wurde die Liegenschaft danach angeschafft, liegt Neuvermögen vor und besteuert wird der tatsächliche Gewinn: Verkaufspreis minus Anschaffungs- und Herstellungskosten.
Bei Altvermögen — Anschaffung davor, am 31.03.2012 nicht mehr steuerverfangen — wird der Gewinn pauschal angesetzt: mit 14 % des Verkaufspreises, was einer effektiven Belastung von 4,2 % entspricht. Nach einer Umwidmung von Grünland in Bauland nach 1987 sind es 60 % (effektiv 18 %).
Die zwei großen Befreiungen
Beide Befreiungen führen dazu, dass gar keine ImmoESt anfällt — die Voraussetzungen sind aber eng und werden im Anlassfall geprüft.
- Hauptwohnsitzbefreiung: Die Immobilie hat ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre als Hauptwohnsitz gedient und dieser wird aufgegeben. Begünstigt sind Gebäude samt Grundstücksfläche im üblichen Ausmaß (in der Praxis rund 1.000 m²).
- Herstellerbefreiung: Der Gewinn aus einem selbst hergestellten Gebäude ist steuerfrei, sofern es in den letzten zehn Jahren nicht der Einkünfteerzielung gedient hat. Achtung: Nur der Gebäudeanteil ist befreit — der auf Grund und Boden entfallende Anteil bleibt steuerpflichtig.
Regelbesteuerung statt 30 %
Statt des besonderen Steuersatzes von 30 % kann zur Regelbesteuerung optiert werden — dann fließt der Veräußerungsgewinn in den normalen Einkommensteuertarif ein.
Das lohnt sich nur, wenn der persönliche Grenzsteuersatz unter 30 % liegt, also typischerweise bei geringem übrigen Jahreseinkommen. Die Option gilt einheitlich für sämtliche Grundstücksveräußerungen des Jahres.
| Fall | Bemessungsgrundlage | Effektiv vom Verkaufspreis |
|---|---|---|
| Neuvermögen (ab 01.04.2012) | tatsächlicher Gewinn | 30 % vom Gewinn |
| Altvermögen | 14 % des Verkaufspreises | 4,2 % |
| Altvermögen nach Umwidmung (nach 1987) | 60 % des Verkaufspreises | 18 % |
Der Inflationsabschlag wurde mit 2016 abgeschafft und wird nicht mehr angewendet.
Rechenbeispiel
Eigentumswohnung, 2016 gekauft, 2026 verkauft
Neuvermögen, kein Hauptwohnsitz (vermietet gewesen). Anschaffungskosten samt Nebenkosten 260.000 €, danach 35.000 € Sanierung, Verkaufspreis 420.000 €, Maklerkosten 12.000 €.
- Verkaufspreis
- 420.000 €
- Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten
- − 260.000 €
- Herstellungs-/Instandsetzungsaufwand
- − 35.000 €
- Veräußerungskosten (Makler)
- − 12.000 €
- Veräußerungsgewinn
- 113.000 €
- ImmoESt 30 %
- 33.900 €
33.900 € ImmoESt. Wäre dieselbe Wohnung Altvermögen, würden pauschal 14 % von 420.000 € angesetzt — also 17.640 € Gewinn und 5.292 € Steuer.
Passend dazu
- KESt-RechnerDer besondere Steuersatz auf Kapitalvermögen — 27,5 % bzw. 25 %.
- Brutto-Netto-RechnerFür die Regelbesteuerungsoption relevant: dein Grenzsteuersatz aus dem laufenden Einkommen.
- Steuerberater:in findenGeprüfte Kanzleien in ganz Österreich — nach Bundesland und Spezialgebiet filterbar.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer?+
Der Veräußerungsgewinn wird mit dem besonderen Steuersatz von 30 % besteuert. Der Inflationsabschlag wurde mit 2016 abgeschafft und wird daher nicht mehr angewendet.
Was ist der Unterschied zwischen Alt- und Neuvermögen?+
Neuvermögen sind nach dem 31.03.2012 angeschaffte Liegenschaften — besteuert wird der tatsächliche Gewinn. Bei Altvermögen wird der Gewinn pauschal mit 14 % des Verkaufspreises angesetzt (effektiv 4,2 %), nach einer Umwidmung mit 60 % (effektiv 18 %).
Wann greift die Hauptwohnsitzbefreiung?+
Wenn die Immobilie ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat und dieser aufgegeben wird. Dann ist der Verkauf steuerfrei.
Was ist die Herstellerbefreiung?+
Der Gewinn aus einem selbst hergestellten Gebäude ist steuerfrei, sofern es in den letzten zehn Jahren nicht zur Einkünfteerzielung (Vermietung) gedient hat. Der auf den Grund und Boden entfallende Anteil bleibt steuerpflichtig.
Welche Kosten mindern den Gewinn?+
Bei Neuvermögen erhöhen die Anschaffungskosten samt Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Makler, Vertragserrichtung) sowie nachträgliche Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen die Basis. Auch die Kosten der Veräußerung selbst mindern den steuerpflichtigen Gewinn.
Wann lohnt sich die Regelbesteuerungsoption?+
Nur wenn der persönliche Grenzsteuersatz unter 30 % liegt — also typischerweise bei niedrigem übrigen Jahreseinkommen. Die Option gilt einheitlich für alle Grundstücksveräußerungen desselben Jahres und muss in der Steuererklärung ausgeübt werden.
Wer führt die ImmoESt ab?+
In der Regel der Parteienvertreter — Notar oder Rechtsanwalt —, der die Selbstberechnung vornimmt und die Steuer bis zum 15. des zweitfolgenden Monats abführt. Ohne Selbstberechnung ist eine besondere Vorauszahlung in gleicher Höhe zu leisten.