Die Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung im Kontext von Immobilien ist bedeutsam, da sie maßgeblich beeinflusst, wie Kosten steuerlich behandelt werden. Hierbei handelt es sich um zwei unterschiedliche Arten von Aufwendungen, die jeweils eigene steuerliche Implikationen mit sich bringen.
Grundlegende Unterscheidung
Instandhaltung umfasst regelmäßige Arbeiten, die darauf abzielen, den bestehenden Zustand eines Gebäudes zu erhalten. Der Vorteil dieser Maßnahmen liegt darin, dass die Kosten vollständig als Betriebsausgaben abgesetzt werden können. Demgegenüber steht die Instandsetzung, die Modernisierungsarbeiten beinhaltet, welche den Nutzungswert erheblich steigern oder die Nutzungsdauer des Gebäudes verlängern. Ausgaben für Instandsetzungen müssen über einen Zeitraum von 15 Jahren abgeschrieben werden.
25%-Regel als Wesentlichkeitsgrenze
Eine wichtige Maßnahme zur Unterscheidung von Instandhaltung und Instandsetzung ist die 25%-Regel. Eine Sanierungsmaßnahme gilt als Instandsetzung, wenn die Nutzungsdauer um mehr als 25% verlängert wird oder wenn der Austausch von mehr als 25% eines Gebäudeteils den Nutzungswert erhöht. Bei der Anwendung dieser Regel wird die Betrachtung jährlich durchgeführt, wobei die Anzahl der ausgetauschten Teile ausschlaggebend ist, nicht deren Wert oder Größe.
Bezugsgrößen für die 25%-Grenze
Bei Eigentumswohnungen wird jede einzelne Einheit als eigene Einkunftsquelle angesehen. Dies bedeutet, dass die 25%-Grenze für jede Wohnung separat angewendet wird. In Fällen, bei denen das gesamte Gebäude vermietet wird, bezieht sich die Grenze auf das gesamte Objekt.
Unterscheidung zwischen Wohngebäuden und Bürogebäuden
Während bei Wohngebäuden Instandsetzungsaufwendungen über 15 Jahre abgeschrieben werden müssen, besteht bei Bürogebäuden ein Wahlrecht. Hier können die Aufwendungen entweder sofort oder ebenfalls über 15 Jahre abgeschrieben werden.
Fazit
Das entscheidende Kriterium bei der steuerlichen Bewertung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ist die Bestimmung der Einkunftsquelle, sei es eine einzelne Wohnung oder ein gesamtes Gebäude. Eine Instandsetzung liegt vor, wenn innerhalb einer Einkunftsquelle mehr als 25% eines unselbstständigen Gebäudeteils ausgetauscht werden, was zwangsläufig eine Abschreibung über 15 Jahre mit sich bringt. Besonders bei Wohngebäuden ist zu beachten, dass kein Wahlrecht hinsichtlich der Abschreibungsmethode existiert. Dies unterstreicht die Wichtigkeit, steuerliche Unterschiede und Vorschriften bei Bau- und Renovierungsprojekten sorgfältig zu berücksichtigen.
